不動産投資をする際は、必ず利回りを意識すべきです。これを無視して不動産投資ににチャレンジしても、失敗に終わってしまうでしょう。

非常に重要な存在ではありますが、正しく理解できていない人が見受けられます。今回は利回りの計算や概要から、利回りの高いお得な物件の見つけ方を解説します。

不動産投資の利回りとは？

不動産投資においては「利回り」というキーワードが多発します。これを理解できていなければ、不動産投資は成功しません。

一般的に利回りとは、投資した金額に対してどの程度の収益があるのか、割合で示したものです。不動産投資の利回りとは、投資金額に対する利益の割合のことで、物件や土地の取得費用に対して、家賃などの収入がどの程度あるかを示します。収入額ではなく、割合で示す点に注意しなければなりません。利回りに注目することで「どの程度効率よく初期投資を回収できるか」を把握できます。

ただ、利回りには以下のとおり、いくつもの観点があります。

利回りについて評価する際は、どの観点で議論しているのか確認することが重要です。例えば投資用物件を紹介するWebサイトでは、表面利回りが紹介されていることが多くあります。あくまでも一例ではありますが、どのような前提条件で利回りが計算されているのか確認することが重要です。

「実質利回り」が重要

不動産へ投資する際には、実質利回りに注目しなければなりません。実質利回りとは、家賃など不動産が生み出す収入から経費などを差し引いて、収益率を算出する方法です。

不動産は購入して終わりではなく、維持するために費用が発生します。例えば綺麗に保つための清掃を委託したり、固定資産税を納めたりしなければなりません。これらを差し引いて、どの程度の利益を得られるのかが重要です。時には経費と相殺され、ほとんど利益がないかもしれません。

利回りの計算方法とは

利回りの計算方法は、表面利回りと実質利回りで少し異なります。具体的には以下のとおりです。

• 表面利回り：年間収入÷不動産の取得金額×100
• 実質利回り：(年間収入-年間経費)÷(不動産の取得金額+諸経費)×100

実質利回りの場合には、年間収入から経費を差し引いたものを収入として考えます。また、純粋な物件の取得費用だけではなく、不動産屋へ支払った手数料や登記費用など、すべての支出を取得費用として考えます。

不動産投資の利回り相場

不動産の利回りには相場があり、投資するエリアによって値が異なります。利回りの代表例を紹介すると以下のとおりです。（参考：日本不動産研究所）

首都圏の相場

首都圏の一般的なワンルームマンションであれば、利回りは4%程度です。「都心ほど利回りが高いのではないか」と思われがちですが、不動産が高額であるため利回りは下がってしまいます。

ただ、安定した需要があるため、利回りが下がりにくいことが特徴です。空室が出てしまうと、実質利回りは低下しますが、首都圏ではこれがあまり発生しません。

関西圏の相場

関西圏の利回りは5%弱と、首都圏よりもやや高くなっています。これは、首都圏と比較すると、不動産の取得にかかる費用が少ないからです。初期投資が少なくて済むため、利回りが高くなりやすくなっています。

また、関西圏は首都圏より家賃が下がるものの、大きく下がるわけではありません。不動産の取得費用は下がっても、収入は同じ割合で下がらないため、相対的に利回りが高くなります。

不動産投資の利回りで注意すべき点

不動産投資の利回りにおいては、注意すべき点がいくつかあります。これらの中でも、特に注意しておいてもらいたいことを4つピックアップすると以下のとおりです。

高利回りのリスクを理解する

不動産投資においては利回りが重要となるため「高い利回りの不動産を確保したい」と考える人が大半でしょう。利回りが高い不動産を確保できれば、それだけ効率よく資産を運用できます。

ただ、一般的に利回りが高いということは、それだけリスクも高いということです。例えば、不動産の立地に問題があったり、潜在的な課題を抱えていたりします。そのような要因があり、投資する人が少ないことから、利回りが高くなっているのです。

利回りとリスクのバランスについて理解していないと「高利回りの物件を見つけてラッキー」などと飛びつきかねません。それなりのリスクがあるケースが多いため、その点は必ず留意するようにしましょう。

算出される利回りをあてにしすぎない

基本的に計算される利回りは、1年間住み続けてもらったり利用してもらったりする前提で計算されています。定期的な利用が多く、収入が少なくなってしまうと、利回りが下がるため注意しなければなりません。

大切なことは、一般的に算出される利回りは「理想的な値」だということです。必ずその値が担保されることもありますが、基本的にはそうではなく、状況に応じて利回りは下がってしまいます。いかに、理想的な利回りを継続できるかどうかが重要なのです。

売主の目線で評価する

中古の物件に投資する場合は、売主の目線で評価するようにしましょう。どのような理由で不動産を手放すのか理解することで、不動産が抱える問題などが見えてくるかもしれません。

例えば、不動産の品質そのものには問題がないものの、利用者に問題があるケースが考えられます。そのような利用者の対応が煩わしくなり、不動産を手放すことがあるでしょう。

これは一例ですが、不動産を所有すると、自分自身で対応しなければならない業務が生じます。すべてをアウトソーシングできるケースもありますが「自分自身が持ち主になったときどのような気持ちになるか」に注意を向けることが大切です。

最終的に売却可能であるか

最終的に売却する可能性を見越して、売却が可能な不動産かどうかも評価しておきましょう。不動産投資を辞めたいと考えた時に、売却できない物件は大きな問題になってしまいます。

例えば、過疎化が進んでいる地域の不動産を購入すると、売却できないかもしれません。今まで以上に過疎化が進むと、買い手が見つからなくなってしまうのです。

不動産を保有すると、固定資産税などの維持費が生じます。最終的に売却できないと、今までの利益が相殺されてしまう可能性もあるため、この点も注意しておくべきです。

利回りが良い物件を選ぶには

利回りが良い物件を選ぶためには、情報収集が重要です。具体的にどのような方法で、収集すれば良いのか認識しておきましょう。

不動産情報サイト

日本には大手の不動産会社がいくつかあり、これらの会社がWebサイトで情報を公開しています。公開されている情報を自分で確認すれば、利回りの良い物件が見つかるでしょう。不動産会社は日本中にあるため、インターネットに繋がれば自宅から数多くの情報を収集できます。

ただ、日本中の情報を収集できますが、時間がかかってしまう点に注意が必要です。不動産は数多くあるため、これらの情報をすべて確認することはできないでしょう。不動産情報サイトを利用する場合でも、ある程度は条件を絞って探し出すしかありません。

タウン誌

不動産に投資したいエリアが決まっているならば、タウン誌を参照してみることもおすすめです。意外にも、不動産の売買に関する情報が公開されているため、利回りの良い掘り出し物の物件が見つかるかもしれません。

注意しなければならないのは、常に不動産の情報が掲載されているとは限らないことです。また、不動産の情報が掲載されていても、利回りが良いとは限りません。無料で簡単に情報収集できますが、時間効率が良いとは言えない点に注意が必要です。

競売情報

競売情報に目を通すことで、利回りの良い物件が見つかるかもしれません。相場よりも安い価格で売り出されている物件があり、初期費用を抑えやすいことが特徴です。不動産の取得費用が下がれば、それだけ利回りを高めやすくなります。

魅力的な物件が公開されることがありますが、いつでも競売が実施されているわけではありません。タイミングが悪いと、物件情報すら見つからないでしょう。不動産に投資したいタイミングで、都合よく競売が実施されていれば、利回りの良い物件を見つけるチャンスです。

物件情報収集サービスを活用

自分で情報を収集する際に、物件収集ができるサービスを利用する方法があります。このようなサービスを利用すると、不動産情報サイトなどから、自動的に条件に適した情報収集ができます。自分自身で多くのWebサイトをブラウジングしなくても、システムが自動的にブラウジングした結果を示してくれるのです。サイトの読み込みなどが必要ないため、大幅な作業時間の短縮を実現できます。

物件情報収集サービスのひとつとして、弊社が提供するMekikiは半径1km以内の物件を比較して「坪単価が安い」など、お得な不動産の提示が可能です。また、必要に応じて項目のカスタマイズが可能で、こだわりがあればそれに沿った比較や表示も可能です。自分自身で比較しなくても、比較した結果まで表示できるようになっています。

まとめ

不動産投資における利回りについて解説しました。これから不動産へ投資したいと考えるならば、最初に理解しておきたい内容です。利回りの正しい知識がなければ、不動産投資は失敗する可能性が高いため、しっかりと知識をつけてから不動産投資をはじめましょう。

ただ、利回りが高くリスクの低い不動産は、人気であるためすぐに買い手が見つかってしまいます。そのため、いち早く情報をキャッチするために、スクレイピング代行などのサービスをご検討ください。