土地や建物を所有している方は、固定資産税の支払い義務があります。この固定資産税は、土地と建物を別々に計算しています。土地だけを所有している方も、土地に対する固定資産税が発生します。今回は、固定資産税の計算方法を詳しく解説します。また、土地だけを所有していると、支出が増加してしまう理由も紹介します。既に土地や建物を所有している方や、これから購入を検討している方はぜひ参考にしてください。

固定資産税とは

固定資産税とは、一戸建てやマンションを購入した際にかかる地方税のことです。「固定資産」は建物だけではなく、土地・建物・償却資産(事業を営むために所有している資産)のことを指します。具体的には、以下の通りです。

• 土地＝田、畑、宅地、山林、塩田、鉱泉地、池沼など。
• 建物＝一戸建て、マンション、倉庫、工場、店舗など。
• 償却資産＝自動車税以外の機械、器具、備品や船舶、飛行機など。

固定資産は、固定資産税課税台帳に登録されている人が所有者です。所有者の方は、固定資産税の支払い義務があります。

土地と建物には別々に固定資産税がかかる

固定資産税は、土地と建物に対して別々に計算されます。一戸建てやマンションを購入した場合、土地と建物にかかる税額の合計が支払い義務のある固定資産税です。まずは、固定資産税額が決定する仕組みを紹介します。

固定資産税額が決定する仕組み

固定資産税額は、各地方自治体が評価額を決定します。地方自治体が固定資産税の評価を行う際には、決まった方式を採用しています。宅地の場合には、「市街住宅地評価法(路線価方式)」が採用されます。また、新築住宅や増築をした家屋の場合には、「再建築費を評価する方法」に則って固定資産税額を決定します。

土地の固定資産税の計算式

ここからは、具体的な土地の固定資産税の計算式を紹介します。土地の課税標準額は、宅地に利用するか、農地として利用するかによって変化します。今回は、宅地利用の場合の計算式を紹介します。宅地の場合、土地の固定資産税の計算式は以下の通りです。

土地の固定資産税額＝土地の課税標準額(土地の固定資産税評価額×70%)×1.4%

固定資産税評価額は、3年ごとに評価が見直されます。そのため、固定資産税評価後の3年間は、評価額が変化しません。評価後3年が経過した際に、再度評価されて固定資産税の評価額が変更されます。

建物の固定資産税の計算式

ここからは、建物の固定資産税の計算式を紹介します。建物の固定資産税の基本的な計算式は以下の通りです。

建物の固定資産税額＝建物の課税標準額(建物の固定資産税評価額×50%～70%)×1.4%

固定資産税は土地のみの方が高くなる理由

土地のみを所有している方は、固定資産税の支払いが高くなります。住宅用地の軽減措置が適用されなくなることです。建物がある場合には、住宅用地の軽減措置として減税される場合があります。

新築住宅に係る軽減措置

アパートやマンション、一戸建てなどの住宅用地としての建物を作った場合には、「住宅用地の軽減措置」が適用されて減税されます。新築住宅の場合は、120平方メートルまでの部分に対して、固定資産税が一定期間1/2になります。減額適用期間は、3階建て以上で中高層耐火・準耐火住宅の場合、新築後5年間です。それ以外の住宅は、新築後3年間と決められています。

住宅用地の特例措置

住宅が建てられている土地には、「住宅用地の特例措置」として固定資産税が軽減されます。200平方メートル以下の小規模住宅用地の場合、課税標準額が固定資産の評価額の1/6。201平方メートル以上の部分は、一般住宅用地として課税標準額が固定資産の評価額の1/3です。
例えば、課税評価基準が1,800万円だった場合、支払合計は4.2倍の差になります。計算は以下の通りです。

住宅あり

1,800万円×1/6(約16.6%)×1.4%=4.2万円

住宅なし

1,800万円×70%×1.4%=17.64万円

差額＝13.44万円(4.2倍差)

土地だけ持っている場合

土地だけを持っている場合は、固定資産税の支払いが増えてしまうため所有者の負担が大きくなります。遺産相続などで土地の所有をすることになった場合、土地を売却してしまう方法もあります。

土地の売却は適切価格を把握してから

所有していて負担になる土地を、なるべく高額で売却するには下調べが必要です。土地の売却時に、すべてを不動産などの仲介業者に委託してしまうと、売却した方の収益が通常よりも下がってしまう可能性があります。土地を売却する前に、周囲の土地の坪単価を比較して適切な価格を把握してください。坪単価は、変化することが多くあります。最新の情報と照らし合わせて比較するには、現在の不動産データをより多く集め、比較検討する必要があります。

土地を有効活用するなら

所有している土地を売却せずに、有効活用することも選択肢です。土地を有効に活用すれば、資産として所有者に収入をもたらします。また、先に述べたように建物を建てることで固定資産税の軽減もできます。ここからは、所有している土地の有効活用方法を紹介します。

アパートやマンションの経営

アパートやマンションの経営は、土地の有効活用の1つです。アパートやマンションの経営は、固定資産税を軽減しながら家賃収入も期待できます。アパートやマンションの経営は、初期投資や空き家のリスクがあります。しかし、賃貸契約をした方は、引越しをすることが少ないため長期間継続的に家賃収入を得ることが可能です。

駐車場経営

駐車場経営も、土地の有効活用の方法の1つです。駐車場経営は、アパートやマンション経営ほどの継続的な高収益を期待することはできません。しかし、初期投資額が少ないのと、地方自治体によっては、固定資産税を軽減することもできるメリットがあります。管理自体あまり必要ではありませんが、それを不動産会社に依頼すれば、自身では時間も手間も不要で収入を得られます。

土地を貸し出す

所有している土地を貸し出すのも、有効な活用方法の1つです。土地を借りる方が、住居用の家を建てれば固定資産税が軽減できます。しかし土地の借主が住居を建てなかった場合、「住宅用地の特例」が適用されない可能性があります。土地の貸し出しの場合は、借主の土地使用用途も確認してから貸し出す手間が必要です。

まとめ

支払い義務のある固定資産税額は、土地と建物を別々に計算した後の合算です。所有しているのが土地だけで、建物が無ければ支払額は高額になります。したがって、持っているだけで負債として機能します。土地をビジネスに利用すれば、リスクはありますが収入も得られます。土地の有効活用をする意思が無い場合は、土地の売却を検討することも大事です。
ただし、土地の売却をおこなう際には、周辺地域の土地の坪単価などの情報を収集分析する必要があります。情報を収集すれば、適切な値段で所有している土地を売却することができます。周辺の不動産データを効率的に収集するなら、スクレイピング代行を活用すれば手間や時間をかけることなく情報を把握できます。スクレイピングは不動産サイトから自動で大量のデータを一括で収集できます。土地売却時のデータ収集や分析にお困りなら、ぜひご相談ください。