不動産業界では、今までに蓄積されたデータを分析する「不動産分析」が実施されています。データに基づいた判断を下すことで、直感的なものよりも正確性を担保できるからです。また、他者に対しても説得力が増すなどの効果があります。

ただ、不動産事業に関わっていても、不動産分析の重要性や具体的な目的、方法を理解できていない人は多いようです。今回は、不動産業界におけるデータ分析について解説します。

不動産分析の目的

不動産分析の目的は、大きく3つ考えられます。

需要や市場性の把握

不動産データを分析することで、建物と土地の需要や市場性を把握できます。不動産事業は売買や貸し出しなどによって利益を得られます。ただ、闇雲に事業を推進しても利益を出すことは難しいため、不動産分析で需要や市場性を把握したうえで判断を下すことによって安定的に利益を得られるでしょう。

例えば、とある地域のマンションについて「ファミリー向け」と「単身向け」のどちらに需要があるか分析します。また、賃貸ならば賃料の増減にも注目して、市場が活発な地域であるのかも同時に分析するのです。これにより、新築物件の需要や市場での価値が把握でき、どのような物件に投資すべきか判断できたり、需要を鑑みた賃料の設定ができたりします。

不動産の価格相場と変動をチェック

不動産の価格相場は、需要と供給を踏まえて決定されるため、日々変化します。そのため、現状の価格相場を把握したり今後の変動を予測したりするために、不動産分析が実施されるのです。特に、不動産の売買においてはタイミングが非常に重要となるため、分析結果が大いに役立ちます。

なお、価格相場の変動といえば、不動産データだけをチェックすれば良いと思われがちです。しかし、例えばバブル期のように、経済状況によって不動産の価格は大きく変化します。そのため、不動産データと他の関連するデータを組み合わせて分析しなければなりません。

安全性の担保

不動産を詳しく分析しておくことで、「投資を回収できない」「思うように集客できない」などのリスクを回避しやすく成り、安全性の担保につなげられます。例えば、小売店を出したものの、人通りが少なく早期に撤退するような状況を避けられるのです。結果、安定した収益を得たり、適切な価格で不動産を売買したりできるでしょう。

他にも、不動産の立地と周囲の賃料相場、築年数に対しての賃貸物件の空き状況などを分析することで、どのような物件が収益性のある物件であるかどうかをデータから判断できます。どんなに見た目が良い物件でも、データに基づく根拠がなければ安全な投資先とはいえません。一例ではありますが、取引の安全性を担保するためにデータが重要です。

不動産業界でデータが活用されている領域4つ

不動産業界では、幅広い場面でデータが活用されています。具体的な領域をあげると以下の4つです。

不動産の価格査定

不動産の価格を査定するために、様々なデータが活用されています。例えば、当該エリアの地価相場や築年数から算出される賃料などです。複数のデータを組み合わせることで、より正確な価格査定が可能です。

不動産業界は、売手と買手の有するデータに大きな違いがあると考えられています。例えば、物件を売りたい個人が、他の不動産についての情報を詳しく知ることは現実的ではありません。最初に訪問した不動産会社から提供された情報が不十分であった場合、その不動産の情報が正しいのかどうか、何かしらの疑問を持つ可能性があります。

しかし、現在は過去のデータからある程度の相場を算出してもらえるサービスなどが登場したり、顧客に相場の根拠となるデータを提示することが増えてきました。そうすることで、データドリブンに相場を把握することができ、不動産会社の提案などにも納得しやすくなっています。

不動産投資の将来予測

不動産に関わる複数のデータを分析することで、不動産投資の将来予測に役立てられます。不動産の価格は、様々な要因で変化するため、大量のデータを踏まえて将来を予想しなければなりません。投資する限りは、利益を得ることが目的であるため、狙っている物件価格が上昇するかどうかを分析します。

例えば、市場分析やこれまでの購買・賃貸履歴、周囲の物件の価格変動などをデータ分析することで、投資対象の物件がこれからも需要があるかどうかの予想に役立てられます。人口の増減や周辺環境の変化、築年数や周囲に建つ新しい物件なども予測に影響してくるでしょう。大量のデータを保持しても人間だけでは分析や予測に限界があるため、AIを活用して、念入りにシュミレーションしていきます。

不動産の営業効率化

不動産業界の営業活動を効率化するために、データが役立ちます。例えば、不動産データを分析し、需要のある土地を発見できた場合、データという根拠を持ってその土地を売ることができます。提案の際にも、どのような活用方法がより最適か、などの分析結果を同時に伝えることで顧客へのアピールがよりスムーズになります。この時営業をかけられる潜在顧客もデータとして保持しておくことで、どの顧客が一番最適な取引先かもデータ分析しておくことで手当たり次第の営業する必要がなく、効率的に成果をあげることができます。

リスクの軽減

不動産取引では、何かしらのリスクが必ず付きまといます。そのため、データを活用して、リスクを可能な限り軽減することが重要です。これは、不動産業界の会社だけではなく、融資する金融業界などにも当てはまります。

例えば、築年数や立地を踏まえて、不動産に修復すべき部分がないかを予測したり計画したりします。大量のデータを分析することで「築年数10年以上の物件は◯◯が消耗している可能性が高い」などと予測できるのです。また「海に近いため通常よりも早く△△が破損するというデータがある」などと分析できることもあるでしょう。

データを分析することで、顕在しているリスクだけではなく、潜在的なリスクも評価が可能です。ゼロになることはありませんが、評価によって軽減することはできます。

不動産分析の実施手順

不動産分析は、以下のとおり3つの手順で実施します。

分析目的の明確化と対象の決定

不動産分析を実施するにあたっては、目的を明確化しなければなりません。データ分析は、同じデータを用いても目的によって分析手法が変わるため、まずは目的を決定しないと方向性がブレてしまいます。また、分析の対象となるデータも決定しなければなりません。例えば、不動産データといえども「地価相場」「賃料の変化」「空室率の増減」など非常に多くのデータが存在が存在します。時には気象情報や道路の混雑具合など不動産データ以外のデータが必要な場合もあります。これら対象も全て、事前に洗い出しておきます。

不動産データの収集

データ分析の目的から必要なデータが決定すれば、それらのデータを収集しなければなりません。公的機関が発表しているデータもあれば、社内で用意できるデータもあります。社内のデータだけでは不足するため、Webなどから大量のデータを集めなければならない場合もあるでしょう。

一般的に、不動産分析の目的に沿ったデータが、都合よく提供されていることはありません。何かしら不足しているデータがあるため、それらついては、自分たちで収集する必要があると考えておきましょう。

なお、データの入手方法は様々です。例えばWebサイトからデータ収集したい場合には「スクレイピング」が挙げられます。また、ごく少量のデータであれば、担当者が人力で集めることもできるでしょう。大量のデータを必要とする場合、基本的には何かしらのツールやサービスを利用してデータ収集した方が効率がよいかと思います。

データの分析や可視化

必要となる不動産データが揃ったならば、データの分析へと進みましょう。事前に定めた目的に応じて、適切な分析手法があるため、収集したデータにこれを適用します。データ分析ツールを利用するなど、大量のデータから目的とする分析結果を得るようにしましょう。

また、データを分析した後は、誰でも理解しやすいように可視化することが重要です。例えば、グラフや表を活用することで、分析結果は格段に見やすくなります。分析結果はデータ分析の専門家ではなくても、直感的に理解し活用できるように加工しておくことが大切です。

不動産分析に必要なのは市場分析だ！

不動産分析において最も重要となるのは、市場分析だと考えられます。世の中の需要を正確に分析することで、不動産もより正確に分析できるようになるのです。

市場分析により現状を把握

市場分析に力を入れれば、不動産を取り巻く現状を、より正確に把握できます。例えば、不動産投資の市場について分析すれば、どのような不動産に人気が集まっているか把握できるでしょう。また、空室率などに注目して分析すれば、物件の需要が高いエリアであるかどうか判断できます。

不動産で事業を成功させるためには、最初に市場を知らなければなりません。どんなに魅力的な物件でも、周辺に公共交通機関がなく、福祉サービスも少なければ、市場で人気が高まらないことは想像に難くないでしょう。不動産単体で評価するのではなく、不動産を取り巻く市場を分析してから、不動産分析へと進むことが大切です。

不動産データの活用がカギ

不動産業界の市場分析界においては不動産データの活用がカギになることは言うまでもありません。例えば、空室率や賃料の相場などは不動産データであり、これを用いて市場分析することになります。「市場を分析してから不動産データを分析する」という明確な流れがあるわけではなく、不動産データを分析している中で市場調査に役立つデータを得られることもあります。そのたび複数のデータと照らし合わせることで、より有益なデータが導き出されると理解しましょう。

市場性を分析できるデータやツール

市場性を分析するためには、以下のようなデータを収集することが大切です。

これらは一例ですが、不動産に関わるデータや不動産を取り巻くデータを組み合わせることで、市場性の分析が可能です。

また、分析のデータを収集するためのWebサイトとしては以下が考えられます。

• REINS：Market Information
• LIFULL HOME’S：不動産アーカイブ

他にも、画面上でデータを表示させて比較するなど、市場を直感的に把握できるツールには以下があります。

• LIFULL HOME’S：プライスマップ
• RESAS：人口増減マップ

無料で利用できるものもありますが、データは資産であり有料で提供されることが大半です。利用時にはコストパフォーマンスも意識しておきましょう。

不動産データ収集ならスクレイピング

不動産データには様々な種類があり、必要なデータが都合の良い形式で提供されていることは、ほぼありません。そのため、データの整形が必要となります。また、購入できるデータや自社で持つデータのみでは何がしらデータが不足していることが多く、自分たちで補うことが求められます。つまり、自分たちで足りないデータを収集し、分析しやすいかたちに整形する必要があると考えるべきです。

不動産データはWeb上に多く存在しています。Webデータの収集を手動で行うことは手間がかかるため、専門的なツールやサービスの活用が適しています。特に、多様なWebサイトのデータ収集に適しているのはスクレイピングサービスです。PigDataが提供するスクレイピング代行は、不動産関連サイトから不動産データの収集をスクレイピングで行います。スクレイピングの内容はツールのように固定されたものではなく、担当者と打ち合わせの中で最適な方法を決定していくため、自社に合わせたデータ収集、データ提供を行うことが可能です。

まとめ

不動産分析の目的や活用されている領域、具体的な実施手順について解説しました。また、不動産分析においては、市場分析も重要であることをご理解いただけたのではないでしょうか。
特に市場分析においては「不動産データを潤沢に用意できるか」がカギを握ります。分析対象となるデータが少ないと、分析結果の信頼性が下がることは言うまでもないでしょう。信頼できる情報源から、大量のデータを集めておくことが非常に重要です。

もし、不動産分析に向けて、データを短時間で一気に集めたいならば、スクレイピングをおすすめします。不動産データのスクレイピングならば弊社のスクレイピング代行がお手伝い可能です。ぜひご利用をご検討ください。